格隆汇获悉，近日，深业物业运营集团股份有限公司(以下简称“深业物业”)在港交所更新招股书，拟在香港主板上市，中金公司、中信证券、建银国际为其联席保荐人。
自1985年起，深业物业开始提供物业管理服务，是一家全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商。截至2024年6月30日，深业物业的总签约建筑面积约为9230万平方米，在管项目总数为498个，总在管建筑面积约为8920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。
股权结构方面，招股书显示，深业物业在上市前的股东架构中，控股股东为深圳国资委。
深业物业本次香港IPO所募集资金将主要用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟；优化数据化服务平台及购置新设备；增强商业运营服务影响力；营运资金和一般公司用途等。
从收入结构看，深业物业的业务分为城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三部分。
其中，城市及产业园服务收入占收入比重呈现逐年增加趋势。截至2024年1-6月，该业务收入占公司收入比重为45.2%，是公司第一大收入来源。此外，同期住宅物业管理服务收入占公司收入超30%。
公司营收结构，来源招股书
财务数据方面，公司招股书显示，2021年、2022年、2023年和2024年1-6月，深业物业的营业收入分别约为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元和14.10亿元，相应的净利润分别约为0.75亿元、1.21亿元、1.60亿元和0.93亿元。
2021年、2022年、2023年和2024年1-6月，公司整体毛利率分别约为13.0%、14.4%、15.7%、15.8%及15.7%。
公司主要财务指标，来源招股书
行业规模方面，根据弗若斯特沙利文统计，2019年至2023年，中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入由6368亿元增长至9241亿元，复合年增长率为9.8%。未来，随着房地产市场、购物中心运营服务市场、城市服务市场的进一步发展，预计全业态物业管理、商业运营及城市服务市场的总收入将持续增长。至2028年，预计总收入将达到12452亿元，2023年至2028年的复合年增长率预期为6.1%。
根据弗若斯特沙利文的资料，在2023年，按收入计，深业物业在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九，在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第五，各占0.3%的市场份额。
同时，当前城市及产业园服务、住宅物业管理服务及商业物业运营及管理服务行业在中国竞争激烈且高度分散。
公司表示，积极参与竞争可能迫使公司降低物业管理服务价格，竞争压力也可能迫使公司进一步提升服务质量，从而不断增加服务成本，公司无法保证能将额外成本转嫁予客户。如果未能有效竞争，这将可能蚕食公司的利润率及市场份额，进而对公司的经营业绩及发展潜力造成不利影响。
值得注意的是，深业物业区域集中度高，大部分业务集中于大湾区。
深业物业招股书显示，截至2021年、2022年及2023年以及截至2024年1-6月，公司于大湾区的在管建筑面积分别占公司总在管总建筑面积的63.0%、67.1%、65.6%及67.5%。
此外，2021年、2022年及2023年以及截至2024年1-6月，深业物业来自于大湾区的收入分别占公司相关期间总收入的75.7%、77.9%、79.8%、79.9%及81.3%。
可以看到，公司近年来近8成收入均来自大湾区。
深业物业在招股书中表示，由于业务高度集中于特定区域，该地区的政府政策导向、经营环境的变化对公司影响深远。任何不利的政策调整，包括经济状况波动、城市发展速度的变化，以及地区未来发展前景的不确定性，都可能对公司的业务运营，经营业绩等产生不利影响。
